Klimaanlage in Mietwohnung: Wer wartet, wer zahlt?
L'équipe EcoClimo
10 Nov. 2026 - 07 Min. Lesezeit
In einer Pariser Wohnung mit einem reversiblen Split-Gerät kommt jedes Jahr zur gleichen Zeit die gleiche Frage auf: Muss der Mieter einen Klimatechniker kommen lassen, oder ist das Sache des Eigentümers? Und wenn das Gerät ausfällt – wer zahlt die Rechnung?
Die Antworten liegen nicht im Ermessen der Beteiligten. Sie ergeben sich aus dem Mietvertrag, aus dem Dekret, das die Mieterreparaturen auflistet, und aus den europäischen Vorschriften zu Kältemitteln. Hier konkrete Orientierungspunkte, damit es bei der Wohnungsübergabe am Ende nicht zu angespannten Diskussionen kommt.
Erster Schritt: klären, wem das Gerät gehört
Bevor über Wartung gesprochen wird, muss der Status der Klimaanlage geklärt werden. In der Île-de-France kommen drei Fälle häufig vor, und sie begründen unterschiedliche Pflichten.
Das Gerät gehört zur Mietwohnung. Es war beim Einzug des Mieters schon vorhanden, es steht im Übergabeprotokoll bei Einzug und manchmal in der Beschreibung des Mietvertrags. Damit ist es Teil der Wohnungsausstattung: Der Eigentümer muss es in funktionsfähigem Zustand übergeben und in einem Zustand halten, der den vorgesehenen Gebrauch erlaubt – gemäß Artikel 1719 und 1720 des Code civil (französisches Zivilgesetzbuch) und Artikel 6 des Gesetzes vom 6. Juli 1989.
Das Gerät wurde vom Mieter installiert. Dann gehört es ihm. Er trägt Wartung und Reparaturen und meistens auch die Wiederherstellung von Wänden und Fassade bei seinem Auszug, wenn der Eigentümer das verlangt. Achtung: Wer eine Außeneinheit ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters und – in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung montiert, riskiert die Aufforderung zum Rückbau.
Das Gerät ist eine Gemeinschaftsanlage des Gebäudes. Das ist der Fall bei Kanalgeräten, die mehrere Einheiten versorgen, oder bei Systemen mit gemeinsamer Erzeugung. Die Wartung obliegt dann dem Verwalter und läuft über die Hausgeldkosten, die teilweise auf den Mieter umgelegt werden können.
Der nützliche Reflex: vor jedem Gespräch das Übergabeprotokoll und den Mietvertrag erneut lesen. Eine im Protokoll erwähnte Klimaanlage mit Marke und Zustand löst allein schon die Hälfte aller Streitfälle.
Laufende Wartung: in der Praxis Sache des Mieters
Bei einer Klimaanlage, die zur Wohnung gehört, folgt die Aufteilung der französischen Logik der Mieterreparaturen. Das Dekret Nr. 87-712 vom 26. August 1987 listet die Reparaturen und die laufende Instandhaltung auf, die dem Mieter obliegen: Reinigung, Austausch von Verschleißteilen, kleine Reparaturen infolge normaler Nutzung.
Auf eine Luft-Luft-Klimaanlage übertragen ergibt das in der Praxis:
| Zulasten des Mieters | Zulasten des Eigentümers |
|---|---|
| Regelmäßige Reinigung der Filter der Inneneinheit | Konstruktions- oder Montagefehler von Anfang an |
| Freihalten der Außeneinheit (Blätter, Staub) | Austausch von Kompressor oder Elektronikplatine |
| Jährliche Wartung, wenn der Mietvertrag es vorsieht | Kältemittelleck im Kreislauf |
| Austausch der Batterien der Fernbedienung | Alterung: Gerät am Ende seiner Lebensdauer |
| Schäden durch unsachgemäße Nutzung | Elektrische Nachrüstung des Versorgungsstromkreises |
Die Filterreinigung ist die Grundmaßnahme und erfordert keine Demontage: herausnehmen, abstauben, mit lauwarmem Wasser abspülen, vollständig trocknen lassen. In der Hochsaison genügt für die meisten Wohnungen eine Filterpflege alle zwei bis vier Wochen. Viele Mieter nutzen dafür einfach einen kabellosen Handstaubsauger; ein Modell mit weicher Bürste verhindert, dass das Filtermedium gequetscht wird. Unsere Hinweise zu den Anzeichen, dass eine Klimaanlage einen Technikereinsatz braucht ergänzen diese Routine sinnvoll.
Der Mietvertrag kann weiter gehen und die jährliche Wartung durch einen Fachbetrieb dem Mieter auferlegen, wie es bei einer Einzelheizung häufig üblich ist. Diese Klausel ist wirksam, solange sie die laufende Instandhaltung betrifft, nicht die großen Reparaturen: Eine Klausel, die Alterung oder Austausch des Geräts dem Mieter aufbürden würde, gilt als nicht geschrieben.
Was beim Eigentümer bleibt, egal was im Mietvertrag steht
Der Vermieter kann die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und zur substanziellen Instandhaltung nicht auf den Mieter übertragen. Drei Posten bleiben grundsätzlich bei ihm:
- Ausfälle wesentlicher Bauteile. Kompressor, Ventilatormotor, Elektronikplatine, Wärmetauscher: Bauteile, deren Lebensdauer die eines Mietvertrags übersteigt und deren Defekt nicht aus dem laufenden Gebrauch folgt.
- Kältemittellecks. Der Kreislauf ist hermetisch geschlossen; der Mieter hat keinen Zugang dazu. Ein reines Nachfüllen ohne Lecksuche ist zudem nach der europäischen Verordnung (EU) 2024/573 über fluorierte Treibhausgase verboten, die vorschreibt, das Leck vor jedem Nachfüllen zu reparieren.
- Die Alterung. Ein fünfzehn oder zwanzig Jahre altes Split-Gerät, das die Solltemperatur nicht mehr hält, ist ein Fall für den Austausch – zulasten des Eigentümers. Unser Artikel über die Leistung einer Klimaanlage und ihre Auslegung ist vor jedem Austausch hilfreich: Der Raum hat sich seit der ursprünglichen Installation manchmal verändert (neue Fenster, erneuerte Dämmung).
Ist die Wohnung älter als zwei Jahre, gilt für Wartungs- und Reparaturarbeiten der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 10 %. Das ist der Satz, der auf unsere Wartungsleistungen angewendet wird, und er muss auf der Rechnung klar ausgewiesen sein – unabhängig davon, ob sie an den Eigentümer oder den Mieter geht.
Pflichtwartung: was die Vorschriften tatsächlich sagen
In Frankreich gibt es – anders als manchmal behauptet – keine allgemeine Pflicht zur jährlichen Wartung einer kleinen Haushaltsklimaanlage. Die tatsächlichen Pflichten betreffen zwei unterschiedliche Bereiche.
Die Dichtheitsprüfung im Rahmen der Kältemittelvorschriften. Die Verordnung (EU) 2024/573, die die F-Gas-Verordnung von 2014 ersetzt hat, schreibt wiederkehrende Dichtheitsprüfungen für Anlagen vor, deren Füllmenge einen bestimmten, in Tonnen CO₂-Äquivalent ausgedrückten Schwellenwert erreicht. Die meisten Split-Geräte im Wohnbereich mit weniger als einem Kilogramm R32 liegen unter dieser Schwelle. Große Multisplit-Anlagen, Kanalgeräte und Systeme in Geschäften oder Büros fallen dagegen häufig darunter. Jeder Eingriff in den Kältekreis erfordert hingegen ein Unternehmen mit Befähigungsnachweis und einen zertifizierten Techniker: So schreibt es der Code de l'environnement (französisches Umweltgesetzbuch) in Artikel R. 543-76 ff. vor.
Die regelmäßige Inspektion von Klimaanlagen. Systeme mit einer Nennnutzleistung über 70 kW unterliegen nach dem Code de la construction et de l'habitation (französisches Bau- und Wohnungsgesetzbuch) einer wiederkehrenden Inspektion. Das betrifft Gewerbeimmobilien und Wohnungseigentümergemeinschaften, nicht die einzelne Wohnung.
Für eine klassische Mietwohnung bleibt die jährliche Wartung also eine vertragliche Pflicht (je nachdem, ob der Mietvertrag sie vorsieht) und eine Frage der Vernunft, keine gesetzliche Vorgabe. Die ADEME weist darauf hin, dass ein verschmutzter Filter und ein verstaubter Wärmetauscher den Wirkungsgrad deutlich verschlechtern: Das Gerät verbraucht mehr und liefert weniger Komfort.
Die Belege, die beide Seiten aufbewahren sollten
Das ist der Punkt, der Streitigkeiten bei der Wohnungsrückgabe entscheidet. Beide Seiten tun gut daran, eine kleine Dokumentation anzulegen, auch wenn sie knapp ausfällt.
Auf Mieterseite:
- das Übergabeprotokoll beim Einzug, mit Erwähnung der Klimaanlage und ihres Zustands;
- die Rechnungen der jährlichen Wartung, sofern er sie trägt: Sie belegen, dass er seine Pflicht erfüllt hat;
- die schriftlichen Besuchsberichte, die Feststellungen datieren und auf kritische Punkte hinweisen;
- die schriftliche Korrespondenz mit dem Vermieter im Störungsfall – eine datierte E-Mail ist besser als ein Telefonanruf.
Auf Eigentümerseite:
- die ursprüngliche Installationsrechnung mit Gerätereferenz und Kältemittelfüllmenge;
- den Befähigungsnachweis des Unternehmens, das am Kältekreis gearbeitet hat;
- die Historie von Wartungen und Reparaturen, hilfreich, um später zwischen Reparatur und Austausch zu entscheiden;
- die Herstelleranleitung, die in der Wohnung verbleiben sollte: Sie verhindert viele riskante Eingriffe.
Ein Archivordner für A4-Dokumente genügt, um diese Historie an einem Ort zusammenzuhalten – besonders, wenn man mehrere Einheiten verwaltet. Wer möbliert vermietet, erleichtert mit einem Wartungsheft für die Wohnung die Übergabe zwischen zwei Mietern erheblich: Dort werden Termine der Filterreinigung, Besuche und beobachtete Auffälligkeiten notiert.
Wir übergeben nach jedem Einsatz grundsätzlich einen schriftlichen Bericht – genau deshalb, weil er es sowohl dem Mieter als auch dem Eigentümer ermöglicht, zu wissen, was gemacht wurde und was im Auge zu behalten ist. Unsere Einsatzzusagen erläutern dieses Prinzip im Detail.
Störung während der Mietzeit: die richtige Reihenfolge
Wenn das Gerät stehen bleibt oder nur lauwarme Luft bläst, zählt die Reihenfolge der Schritte genauso viel wie die Diagnose.
- Der Mieter prüft das Einfache. Sicherungsautomat, auf der Fernbedienung gewählter Modus, Solltemperatur, verschmutzte Filter, blockierte Außeneinheit. Ein guter Teil der gemeldeten „Störungen" sind Einstellungsfragen oder ein verstopfter Filter.
- Er informiert den Vermieter schriftlich. Datum, Symptom, was bereits geprüft wurde. Erst diese Mitteilung setzt die Reparaturpflicht des Eigentümers in Gang.
- Der Eigentümer beauftragt einen qualifizierten Betrieb. Ist der Kältekreis betroffen, ist der Befähigungsnachweis Pflicht; nach der Nummer zu fragen, gehört zu den guten Reflexen.
- Die Diagnose entscheidet über die Kostenträgerschaft. Filter, Reinigung, durch Kalk verstopfter Kondensatablauf: laufende Instandhaltung. Kompressor, Leck, Platine: Reparatur durch den Vermieter.
- Bei anhaltender Blockade kann der Mieter die kostenlose departementale Schlichtungskommission anrufen, bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird. Die Kontaktdaten finden sich auf service-public.fr.
Der Mieter sollte nicht aus eigener Initiative einen Betrieb beauftragen und anschließend die Erstattung verlangen: ohne vorherige Zustimmung des Eigentümers ist die Erstattung nicht gesichert. Eine Ausnahme gilt bei ausgewiesener Dringlichkeit, sie wird aber streng beurteilt – eine Wohnung ohne Klimatisierung mitten im August wird nicht einer Wohnung ohne Heizung im Januar gleichgestellt, es sei denn, es liegt eine besondere, dokumentierte gesundheitliche Situation vor.
Bei einem reversiblen Split-Gerät, das als Hauptheizung genutzt wird, ändert sich die Logik: Ein Ausfall im Winter betrifft dann eine wesentliche Einrichtung der Wohnung, und die erwartete Reaktionsgeschwindigkeit des Vermieters ist deutlich höher. Unsere Einstellungstipps für das Heizen im Winter helfen, einen echten Defekt von einem normalen Abtauzyklus zu unterscheiden.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft: ein Beteiligter mehr
In Paris und im unmittelbaren Umland ist die Außeneinheit fast immer eine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft. Daraus folgen zwei praktische Konsequenzen.
Erstens: Der Mieter kann nichts allein installieren. Die Montage einer Außeneinheit an der Fassade, auf dem Balkon oder im Hof betrifft das Gemeinschaftseigentum oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes: Sie erfordert eine Genehmigung der Eigentümerversammlung, die der Eigentümer beantragt. Ein Mieter, der ohne diese Zustimmungen ein Split-Gerät montiert, riskiert einen Rückbau auf eigene Kosten.
Zweitens: Der Zugang für die Wartung muss vorbereitet werden. Einheit auf dem Flachdach, im Innenhof, auf dem Balkon einer anderen Einheit: Oft müssen Verwalter oder Hauswart einige Tage vorher informiert werden. Der Eigentümer sollte dem Mieter die Kontaktdaten des Verwalters schon beim Einzug mitgeben.
Mobile Monoblock-Klimageräte entziehen sich diesen Einschränkungen, allerdings nicht ohne Kompromisse: geringer Wirkungsgrad, Lärm im Raum und vor allem die Notwendigkeit, die Schlauchdurchführung abzudichten. Ein Abdichtungsset für das Fenster eines mobilen Klimageräts begrenzt das Eindringen warmer Luft und verbessert das Ergebnis deutlich – vorausgesetzt, die Gemeinschaftsordnung verbietet den Schlauch an der Fassade nicht.
Streitanlässe verringern
Ein paar einfache Gewohnheiten sind mehr wert als eine gut formulierte Mietvertragsklausel.
- Das Gerät im Übergabeprotokoll beschreiben: Marke, Modell, Anzahl der Einheiten, Einbaujahr, wenn bekannt, sichtbarer Zustand.
- Schriftlich festlegen, wer die jährliche Wartung beauftragt und zu welcher Zeit. Ein Termin im Frühjahr, vor der heißen Jahreszeit, erspart die langen Wartezeiten im Juli.
- Ersatzfilter bereitstellen, wenn das Modell solche benötigt, und einen zur Gerätereferenz passenden Filtersatz für Wand-Klimageräte in der Wohnung belassen.
- Den Raum mit einem Messgerät ausstatten. Ein Innenthermometer mit Hygrometer hilft dem Mieter, eine Störung sachlich zu beschreiben: „26 °C gemessen bei einer Solltemperatur von 22 °C" ist deutlich verwertbarer als „es wird nicht kalt genug".
- Alle Berichte an einem Ort aufbewahren, auf Eigentümer- wie auf Mieterseite.
Die Kostenaufteilung bei einer Klimaanlage in einer Mietwohnung ist keineswegs undurchsichtig: laufende Instandhaltung beim Mieter, Substanz und Alterung beim Eigentümer, Eingriffe am Kältemittel ausschließlich durch Betriebe mit Befähigungsnachweis. Alles Übrige entscheidet sich im Schriftlichen – Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Einsatzberichte.
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