Aire acondicionado en alquiler: ¿quién lo mantiene y paga?
L'équipe EcoClimo
10 nov 2026 - 09 min de lectura
En un apartamento parisino equipado con un split reversible, la pregunta vuelve cada año por las mismas fechas: ¿debe el inquilino llamar a un técnico de aire acondicionado o le corresponde al propietario encargarse de ello? Y cuando el aparato se avería, ¿quién paga la factura?
Las respuestas no se dejan al criterio de cada uno. Se derivan del contrato de arrendamiento, del decreto que enumera las reparaciones a cargo del inquilino y de la normativa europea sobre gases refrigerantes. Aquí tienes pautas concretas para evitar conversaciones tensas en el momento del acta de salida de la vivienda.
Primer paso: saber a quién pertenece el aparato
Antes de hablar de mantenimiento, hay que determinar el estatus del aire acondicionado. En la región de Île-de-France se dan habitualmente tres casos, y no generan las mismas obligaciones.
El aparato forma parte de la vivienda alquilada. Ya estaba allí cuando llegó el inquilino, figura en el acta de entrada (estado del inmueble) y, a veces, en la descripción del contrato. Es un equipamiento de la vivienda: el propietario debe entregarlo en buen estado de funcionamiento y mantenerlo apto para el uso previsto, conforme a los artículos 1719 y 1720 del Code civil (Código Civil francés) y al artículo 6 de la ley del 6 de julio de 1989.
El aparato lo ha instalado el inquilino. Le pertenece. Asume su mantenimiento, las reparaciones y, en la mayoría de los casos, la reparación de las paredes y de la fachada cuando se marche, si el propietario lo exige. Atención: instalar una unidad exterior sin el acuerdo escrito del arrendador, y sin autorización de la junta de propietarios en régimen de propiedad horizontal, expone a una solicitud de retirada.
El aparato es un equipamiento colectivo del edificio. Es el caso de los sistemas por conductos que abastecen varias viviendas o de las instalaciones alimentadas por una producción común. El mantenimiento corresponde entonces al administrador de la finca y a los gastos de comunidad, repercutibles en parte al inquilino.
El reflejo útil: releer el acta de entrada y el contrato de arrendamiento antes de cualquier conversación. Un aire acondicionado mencionado en el acta de entrada, con su marca y su estado, resuelve por sí solo la mitad de los litigios.
Mantenimiento corriente: al inquilino, en la práctica
Para un aire acondicionado que forma parte de la vivienda, el reparto sigue la lógica francesa de las reparaciones a cargo del inquilino. El decreto n.º 87-712 del 26 de agosto de 1987 enumera las reparaciones y el mantenimiento corriente a cargo del inquilino: limpieza, sustitución de las piezas de desgaste y pequeñas reparaciones vinculadas al uso normal.
Aplicado a un aire acondicionado aire-aire, esto se traduce en la práctica así:
| A cargo del inquilino | A cargo del propietario |
|---|---|
| Limpieza regular de los filtros de la unidad interior | Defecto de diseño o de instalación de origen |
| Despeje de la unidad exterior (hojas, polvo) | Sustitución del compresor o de la placa electrónica |
| Mantenimiento anual si el contrato lo prevé | Fuga de gas refrigerante en el circuito |
| Sustitución de las pilas del mando a distancia | Desgaste por antigüedad: aparato al final de su vida útil |
| Daños debidos a un uso anormal | Adecuación eléctrica del circuito de alimentación |
La limpieza de los filtros es el gesto básico y no requiere ningún desmontaje: se extraen, se les quita el polvo, se enjuagan con agua tibia y se dejan secar por completo. Limpiar los filtros cada dos a cuatro semanas en plena temporada basta para la mayoría de las viviendas. Muchos inquilinos se equipan con un simple aspirador de mano sin cable para esta operación; un modelo con cepillo suave evita aplastar el material filtrante. Nuestras pautas sobre las señales de un aire acondicionado que necesita una intervención complementan muy bien esta rutina.
El contrato puede ir más lejos y poner el mantenimiento anual por un profesional a cargo del inquilino, como suele hacerse con una caldera individual. Esta cláusula es válida siempre que se refiera al mantenimiento corriente, no a las grandes reparaciones: una cláusula que hiciera recaer el desgaste por antigüedad o la sustitución del aparato en el inquilino se consideraría no escrita.
Lo que sigue siendo del propietario, diga lo que diga el contrato
El arrendador no puede transferir al inquilino la obligación de entrega y de mantenimiento estructural. Tres partidas quedan siempre de su lado:
- Las averías de componentes principales. Compresor, motor del ventilador, placa electrónica, intercambiadores: son elementos cuya vida útil supera la de un contrato de alquiler y cuyo fallo no deriva del uso corriente.
- Las fugas de gas refrigerante. El circuito está sellado; el inquilino no tiene ningún acceso a él. Además, una simple recarga, sin búsqueda de fugas, está prohibida por el Reglamento europeo (UE) 2024/573 sobre gases fluorados de efecto invernadero, que obliga a reparar la fuga antes de cualquier recarga.
- El desgaste por antigüedad. Un split de quince o veinte años que ya no mantiene la temperatura de consigna debe sustituirse, a cargo del propietario. Nuestro artículo sobre la potencia de un aire acondicionado y su dimensionado resulta útil antes de cualquier sustitución: la estancia a veces ha cambiado (nuevas carpinterías, aislamiento renovado) desde la instalación original.
Si la vivienda tiene más de dos años, los trabajos de mantenimiento y reparación se benefician del tipo reducido de IVA del 10 %. Es el tipo que aplicamos en nuestros servicios de mantenimiento, y la factura debe reflejarlo con claridad, tanto si se dirige al propietario como al inquilino.
El mantenimiento obligatorio: lo que dice realmente la normativa
En Francia no existe una obligación general de mantenimiento anual para un pequeño aire acondicionado doméstico, al contrario de lo que a veces se lee. Las obligaciones reales se sitúan en dos terrenos distintos.
El control de estanqueidad relativo a los gases refrigerantes. El Reglamento (UE) 2024/573, que sustituyó al Reglamento F-Gas de 2014, impone controles periódicos de estanqueidad a los equipos cuya carga alcanza un determinado umbral expresado en toneladas equivalentes de CO₂. La mayoría de los splits residenciales, cargados con menos de un kilo de R32, quedan por debajo de ese umbral. En cambio, los multisplits grandes, los sistemas por conductos y las instalaciones de comercios u oficinas entran en él con frecuencia. Cualquier intervención en el circuito frigorífico, en cambio, exige una empresa titular de un certificado de capacidad y un operario certificado: así lo impone el Code de l'environnement (Código de Medio Ambiente francés), artículo R. 543-76 y siguientes.
La inspección periódica de los sistemas de climatización. Los sistemas cuya potencia nominal útil supera los 70 kW están sometidos a una inspección periódica en virtud del Code de la construction et de l'habitation (Código de la Construcción y de la Vivienda francés). Aquí hablamos del sector terciario y de las comunidades de propietarios, no del apartamento individual.
Para una vivienda alquilada corriente, el mantenimiento anual sigue siendo, por tanto, una obligación contractual (prevista o no en el contrato) y una medida de sentido común, no una exigencia legal. La ADEME recuerda que un filtro sucio y un intercambiador polvoriento degradan sensiblemente el rendimiento: la máquina consume más para ofrecer menos confort.
Los justificantes que conviene conservar, por ambas partes
Es el punto que resuelve los litigios al abandonar la vivienda. A cada parte le conviene reunir un pequeño expediente, aunque sea sumario.
Por parte del inquilino:
- el acta de entrada, con la mención del aire acondicionado y de su estado;
- las facturas de mantenimiento anual, si está a su cargo: demuestran que ha cumplido su obligación;
- los informes escritos de visita, que fechan las comprobaciones y señalan los puntos a vigilar;
- la correspondencia escrita con el arrendador en caso de avería: un correo electrónico fechado vale más que una llamada telefónica.
Por parte del propietario:
- la factura de instalación original, con la referencia del aparato y la carga de refrigerante;
- el certificado de capacidad de la empresa que ha intervenido en el circuito frigorífico;
- el historial de mantenimientos y reparaciones, útil para decidir más adelante entre reparar y sustituir;
- el manual del fabricante, que conviene dejar en la vivienda: evita muchas manipulaciones imprudentes.
Un archivador para documentos A4 basta para mantener este historial en un mismo lugar, sobre todo cuando se gestionan varias viviendas. Para los propietarios que alquilan amueblado, dejar en la vivienda un libro de mantenimiento simplifica mucho la transmisión entre dos inquilinos: en él se anotan las fechas de limpieza de filtros, las visitas y las anomalías observadas.
Nosotros entregamos siempre un informe escrito después de la intervención, precisamente porque es el documento que permite al inquilino y al propietario saber qué se ha hecho y qué habrá que vigilar. Nuestros compromisos de intervención detallan este principio.
Avería durante el contrato: la secuencia correcta
Cuando el aparato se detiene o sopla aire tibio, el orden de los pasos cuenta tanto como el diagnóstico.
- El inquilino comprueba lo sencillo. Interruptor automático, modo seleccionado en el mando, temperatura de consigna, filtros sucios, unidad exterior obstruida. Buena parte de las «averías» señaladas son ajustes mal hechos o un filtro atascado.
- Informa al arrendador por escrito. Fecha, síntoma y lo que ya ha comprobado. Es esta notificación la que activa la obligación de reparación del propietario.
- El propietario encarga la intervención a una empresa cualificada. Si el circuito frigorífico está implicado, el certificado de capacidad es obligatorio; pedir el número forma parte de los buenos reflejos.
- El diagnóstico decide quién paga. Filtro, limpieza, evacuación de condensados obstruida por la cal: mantenimiento corriente. Compresor, fuga, placa: reparación a cargo del arrendador.
- En caso de bloqueo prolongado, el inquilino puede recurrir a la comisión departamental de conciliación, gratuita, antes de cualquier procedimiento judicial. Los datos de contacto figuran en service-public.fr.
El inquilino no debe, por iniciativa propia, encargar la intervención a una empresa y reclamar luego el reembolso: sin el acuerdo previo del propietario, el reembolso no está garantizado. Existe una excepción en caso de urgencia caracterizada, pero se valora de forma estricta: una vivienda sin aire acondicionado en plena mitad de agosto no se equipara a una vivienda sin calefacción en enero, salvo situación particular de salud documentada.
Para un split reversible utilizado como calefacción principal, la lógica cambia: una avería en invierno afecta entonces a un equipamiento esencial de la vivienda, y la rapidez de reacción que se espera del arrendador es mucho mayor. Nuestros consejos de ajuste para la calefacción en invierno ayudan a distinguir un defecto real de un ciclo de desescarche normal.
En un edificio en régimen de propiedad horizontal: un actor más
En París y su periferia cercana, la unidad exterior es casi siempre un asunto de comunidad de propietarios. Dos consecuencias prácticas.
En primer lugar, el inquilino no puede instalar nada por su cuenta. La instalación de una unidad exterior en fachada, en balcón o en patio afecta a los elementos comunes o al aspecto exterior del edificio: requiere una autorización de la junta de propietarios, solicitada por el propietario. Un inquilino que instale un split sin estos acuerdos se expone a una reposición al estado original a su costa.
En segundo lugar, el acceso para el mantenimiento se prepara. Unidad en cubierta plana, en patio interior, en el balcón de otra vivienda: a menudo hay que avisar al administrador de la finca o al conserje unos días antes. Al propietario le conviene facilitar al inquilino el contacto del administrador desde el momento de la entrada en la vivienda.
Los aires acondicionados portátiles monobloque escapan a estas limitaciones, pero no sin contrapartidas: rendimiento bajo, ruido en la estancia y, sobre todo, la necesidad de sellar la salida del tubo. Un kit de sellado de ventana para aire acondicionado portátil limita las entradas de aire caliente y mejora claramente el resultado, siempre que el reglamento de la comunidad no prohíba el tubo en fachada.
Reducir las ocasiones de litigio
Unos cuantos hábitos sencillos valen más que una cláusula de contrato bien redactada.
- Describir el aparato en el acta de entrada: marca, modelo, número de unidades, año de instalación si se conoce, estado aparente.
- Fijar por escrito quién encarga el mantenimiento anual y en qué época. Una cita en primavera, antes de la temporada de calor, evita los plazos de intervención de julio.
- Poner a disposición los filtros de recambio cuando el modelo los consume, y dejar en la vivienda un juego de filtros para aire acondicionado de pared adaptado a la referencia del aparato.
- Equipar la estancia con un elemento de medición. Un termómetro-higrómetro de interior ayuda al inquilino a describir objetivamente un fallo: «26 °C medidos con una consigna de 22 °C» es mucho más útil que «no enfría lo suficiente».
- Conservar todos los informes en el mismo lugar, tanto por parte del propietario como del inquilino.
El reparto de los gastos de un aire acondicionado en alquiler no tiene nada de oscuro: mantenimiento corriente al inquilino, estructura y desgaste por antigüedad al propietario, intervenciones sobre el refrigerante reservadas a las empresas titulares del certificado de capacidad. El resto se juega en el papel: contrato, acta de entrada e informes.
¿Eres inquilino, arrendador o gestor y quieres organizar el mantenimiento de un aire acondicionado en Île-de-France, con una factura y un informe claros para cada parte? Puedes pedir cita en línea o consultar nuestros servicios de mantenimiento de aire acondicionado.
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